【ワークフロー】 間建築設計事務所の事業用建物づくりの流れ。
０１．アポイント
- 事業拡大や医院、クリニック、福祉施設、物販店の開業など事業計画で大きな割合を占めるのが建築費です。収支計画（融資、補助金、助成金を含む）の中でも建築費の算出は、専門以外の方には馴染みが薄い部分です。付き合いのある建設業者やディベロッパー、設計事務所などにご相談される事と思います。
- 事業上の設備投資で最も高価な社屋や店舗、施設等の建築費が最大限有効に活用できる方法を具体的に提案する事が可能な、信頼できる設計者や施工業者なのかを慎重に検討してください。
- 建物竣工後は修繕や増改築、リノベーションなど本当に長いお付き合いが続きます、デザイン性や建築費に偏ることなく技術力、信頼性を総合的に判断してあなたの事業の
“パートナー” を選んでください。
- 収支計画への協力、税理士事務所のご紹介、建設予定地未定の場合には不動産業者の紹介もいたします。又、安価に入手したはず土地の地盤が悪く地盤補強に思わぬ費用発生するといった事が起こらないよう、建築の専門家として敷地選定協力もいたします。
ＴＥＬ 018-874-7301 Email archilab-ai@sky.plala.or.jp
随時相談受付中です、メール・電話にてご連絡ください。
０２．ヒアリング 及び イメージ提案
- 事業計画の内容やご要望についてお伺いします。敷地測量図、写真、登記簿などの資料をご持参いただければより具体的な提案アドバイスが可能です。私共の仕事の進め方や設計・デザインに対する考え方をご説明させていただきながら、クライアントの方の要望や希望、事業の内容などについてお話をさせていただきます。
- ご相談いただいた後日、クライアントの方の要望や希望、事業内容をカタチにするプランやスケッチなどを作成し、具体的に建物のイメージ提案をさせて頂きます。
- イメージ提案を気に入っていただければ、建築費や設計費用見積りほか、建設に必要な諸費用の概算書を作成し、融資や補助金・助成金申請の申請に必要な協力を行います。
- 建設業者や工務店などから見積もりを取られた場合、地盤補強費や既存構造の補強費など未確定要素は別途となることが一般的でその後の追加費用の可能性が高いと言えます。これとは異なり設計事務所の概算書は、設計～着工～竣工までプロジェクトにトータルに参加する立場から作成する為、未確定部分や地盤調査費用など当然に必要となる関連費用を事前に見込みます。思わぬ出費や追加費用などからくる事業への影響を最小限に抑える事が目的です。
ここまでは無償協力です、お気軽にご相談ください。
０３．設計監理委託契約
- 01～02までのイメージ提案で、提案内容、概算費用などにご納得いただき、業務をご依頼頂く場合は重要事項を説明のうえ契約を結ばせていただきます。
- 重要事項説明とは、契約前に建物の概要や設計監理にかかわる建築士や設備士などの氏名を明らかにし、責任の所在を明確化するもので建築士法により義務化されています。報酬額や支払い時期を併せて明記した書面を交付の上、説明を行うことで後のトラブルを未然に防止する制度です。
- 重要事項説明が終わると設計工事監理委託契約となります。設計監理契約は、設計業務と工事監理業務の委託を行う契約です。
【設計業務とは】
打ち合わせやヒアリング、敷地調査、法令確認などをへて、クライアント様の要望や希望を反映する建物の仕様を決め、詳細な設計図を作成する基本設計～実施設計作業のほか、工務店・建設会社への見積もり徴集や、査定、金額調整、施工業者選定の際のアドバイス、施工業者との請負契約書の確認、立会いなどを行う業務です。確認申請書の作成と申請代行業務を含みます。（先に概算書で提示した所轄役所へ支払う申請手数料がここで発生します。）【工事監理業務とは】
設計図書に記載された仕様、寸法、規格、材料の通りに、確実に施工業者が工事を行っているかを、各重要段階ごとに設計図書との照合や確認を行い所定の品質を確実に担保する業務です。また、現場からの質疑や施工上発生する諸問題に的確に指示を行います。仕上げ工事の段階には、室内の色彩計画などクライアントの方との意思疎通を大切に業務を進めます。他に役所の完成検査の申請・立会いなども行います。契約締結後はいよいよ本格的な設計段階 05.基本設計 へと進みます。
まだちょっと契約に踏み切れない．．．という方は 04.基本構想 へ
０４．基本構想（エスキ－スパッケージ）
- 01～02までのイメージ提案ではまだ依頼を決めかねている．．具体的に空間や外観のイメージなどを確認してから契約したい、という場合には、設計業務の基本構想部分のみを切り離した”エスキースパッケージ”を提案します。
【エスキースパッケージ】
イメージ提案時のラフプランやスケッチをたたき台にして、クライアントの方と詳細な打ち合わせを重ねさらに詳細なプランを作成します。実現可能な計画とするための関連法規（建築基準法・消防法ほか）確認や現地調査、都市計画関係確認（用途地域確認、防火地域確認）、下水道・ガスなどのインフラ確認も行います。
平行して立面図などを作成し、事業用建物の骨格を明確にします。平面図や立面図では一般の方に理解が難しい建物イメージはCGやパース、模型をなどイメージを共有しやすい方法で提案も可能です。専門知識と時間を要する作業の為 “有償” です。
02.で提示した設計費用見積り額の15～20%が目安となります。（費用は相談の上決めさせて頂きますご安心ください）
設計監理契約を結んでいただいた場合には設計監理料から差し引きますので費用トータルは02イメージ提案の後ご契約頂いた場合と同額です。
エスキースパッケージの提案後、どうしても建物のイメージがあわないなどの場合は遠慮無く断りの旨お申し付けください。設計者を選ぶのはクライアントの方々です。気楽に設計者を選んでいただけるように従来不透明で途中で断りにくかった部分をなくす為、あえて有償化しています。有償ですので作成した図面やパースなどは今後他社との交渉等に自由に活用下さい。（但し当事務所が法的に設計責任を負うものではありません。）
エスキースパッケージの内容に納得し業務を依頼される場合は 03.設計監理委託契約 へと進みます。
０５．基本設計（期間2～6ヶ月程度 規模による）
- 敷地条件（関係法令・インフラ）、周辺環境条件、自然条件などの現地調査や確認を行い関係機関との調整を行いつつ、建物の骨格を決めていく作業です。（04.基本構想
を含む）
- 何度も打ち合わせを重ね、クライアントの方の要望条件を整理し、計画に的確に反映しつつ配置図、平面図、立面図、断面図などの基本設計図面をまとめていきます。建物ボリュームや空間イメージを確認する為、模型やＣＧパースなども作成します。
- この段階で敷地の地盤調査を行い、杭や地盤改良などの必要性を判断します。
（※先に概算書で提示した地盤調査費用がここで発生します。）
- 他に内外装仕様材料の方針決定、設備機器の方針決定、再利用品の有無確認、概算費用算定、融資仮審査協力などを行います。
- 構造計算が必要な建物場合は構造計算書及び構造図の作成も行います。（例：鉄骨やＲＣの2階建や200㎡超、木造で3階建や500㎡超の建物など）
０６．実施設計（期間2～6ヶ月 規模による）
- 基本設計をもとに建物の施工と見積もり徴集を可能とするべく詳細に建物の仕様、寸法、材料など全ての内容を決定していく作業です。床、壁、天井、開口部等の仕様、照明器具、空調設備、スイッチやコンセント、ＴＶ、インターネット設備の設置位置など、クライアントの方と打ち合わせを重ねながら丁寧に決定していきます。
- 平面詳細図、断面詳細図、矩計図、展開図、各伏図、特記仕様書、仕上表、面積表、構造図、電気設備図、機械設備図などを作成していきます。一般の方には理解しにくい図面ですので疑問点があれば遠慮なくご相談ください。
- 他に使用材料選定のためのサンプル集め、家具、外構デザイン、ショ－ルーム見学立会、融資必要書類作成協力などを行います。
工事請負契約以降に変更が生じると追加工事費が必要となる場合があります。 この段階で建物に求める機能やデザインなど条件を固めておくことがポイントです。
０７．見積り依頼～調整～業者選定（期間１～2ヶ月程度 規模による）
- 作成された設計図面をもとに工事条件、工期、条件を提示の上、工事業者数社から見積りを徴集し工事金額を比較検討します。見積もり落としが無いか、数量、単価が適正かをチェックしながら、工事金額の安さだけでなく、工事能力や対応力を総合的に評価して建て主様の工事業者選定に適切なアドバイスを行います。
- 他に特名方式（１社指名の見積もり依頼）、公的資金が入った場合の一般／指名競争入札方式、分離発注方式など方式は様々です。建て主様とご相談を重ねながら慎重に発注方式を検討し、費用低減効果と工事業務遂行に必要な信頼性の双方を兼ね備えた業者を選定する為の協力をいたします。
融資先からの紹介、親戚関係、友人や仕事関係など様々な施工業者が 建主様の周辺におられるかと思います。 見積り依頼前にご相談ください。
- 見積り工事金額が予算と合わない場合、設計内容や仕様の変更と調整を行い、必要があれば再見積り徴収のうえ工事予算とのすり合わせを行います。
０８．工事請負契約
- 工事業者、請負金額が決まると、建主様と施工業者の間で工事請負契約を取り交わすこととなります。
- あらかじめ建築工事請負契約書の内容を確認の上、契約の際は立会います。
- 融資を受けるの際は、この工事請負金額が融資本申込みの対象金額となります。
親しい間柄でも、きちんと契約書を交わすことが大切です。
０９．建築確認申請（期間１～数ヶ月程度）
- 所轄行政窓口へ提出する確認申請書類を作成し、建主様に代わって申請書を提出いたします。建物規模によりますが申請から建築確認済証がおりるまで１ヶ月～数ヶ月の期間を要します。建物規模が大きい場合などは構造計算適合性判定を受ける必要があり、期間はさらに長くなります。また工事期間中に中間検査が必要な場合などは個別に説明いたします。
申請内容に関わる変更が生じると、計画変更確認申請が必要となり、スケジュール延長と変更費用が建主様の負担となります。この段階で、関係者様のコンセンサスを確実に得ておく ことがポイントです。
- 住宅性能評価や省エネ法など、建築確認申請以外の各種申請代行をご希望の場合は別途申請代行費が必要となります。
１０．工事監理【着工～完成】（期間５ヶ月～数年程度）
- 工事監理とは設計図書に記載された仕様、寸法、規格、材料の通りに施工業者が工事を行っているかを、各段階ごとに設計図書との照合や確認を行い、所定の品質を確実に担保するもので、一般に現場監督が行う管理とは字も意味も異なります。
監理 ＝ 専門家である設計事務所が現場の施工をＣＨＥＣＫ!
- 設計事務所に建物を依頼するのと、ゼネコンや建設業者に設計施工で任せる場合との最大の違いであり最大のメリットです。見た目は同じでも性能の劣るもの、耐震上絶対に必要な性能が地震が起きて初めて確保されていなかったことに気付いたなど一般の方では現場に毎日通ったとしても気づかない部分に目を光らせる、これが設計事務所の行う監理です。
- 他に地鎮祭・上棟式への立会い、現場質疑への回答、施工上の諸問題に的確に指示を行います。仕上げ工事の段階には、内外装仕上げ材料や色彩計画などのトータルコーディネートも行い、クライアントの方にサンプル、見本、カタログなどで丁寧に説明します。
- 工事が始まり建物の姿が見えてくると、ここに窓があればなあ．．．などの要望がでてくるかと思います。
ちょっとした変更や工事内容の確認でも遠慮無く監理者である私どもに伝えてください。
- サービスだと思って頼んだちょとした変更が後になって追加請求書が届いた、変更内容が建築基準法に反していた、などという事が無いように内容を検討のうえ現場指示をします。
- 建物完成前には事務所検査を行い建物に不良箇所がないかを確認し手直し工事指示をします。
- 他に役所への工事完了届の提出、完了検査立会い、消防検査立会いなどを行います。
- 建主様立会いにて竣工検査を行います。
- 融資実行手続きへの協力も随時行います。
１１．建物の引渡し
- 各検査が終わり手直しが済んだら、工事業者からの建物引渡しが行われます。各種機器使用説明のあと、説明書・保証書・備品・鍵などが引渡されます。
● 業 務 完 了 ●
■ 引渡し以降に建主様がなさる事 ■
- 竣工式、記念式典等
- 表示登記(１ヶ月以内)、所有権保存登記(任意：引渡し証明書、建築確認通知書要） 銀行などから借り入れがあれば抵当権設定登記も同時。土地家屋調査士や司法書士のご紹介もいたします。
- 火災保険加入、電話やケーブルＴＶ、インターネットなどの開始手続き。
- 電気や水道の使用開始の手続き(工事業者が済ませている場合が多い) 。引越後は住所移転の手続き、自治会、近隣挨拶。
- 決算・確定申告など税務関係。
１２．完成引渡し後
- 引渡しから1年が経過しましたら瑕疵点検に伺います。あなたの事業の「パートナー」 としてメンテナンスや様々な相談に対応いたします。気になる点は遠慮なくごご相談ください。
間建築設計事務所