【ワークフロー】 間建築設計事務所の住宅・店舗づくりの流れ
０１．アポイント
- 家族の家が建てたい、お店を開くんだけどデザインはどうしようなど建築や改修、増築の計画が持ち上がったら、まずはたくさんの住宅メーカー、工務店、建設会社、設計事務所等の資料や情報をお集めください。
- 建物を建てることは人生ので最も高価な買い物です。冷静に建て方を検討して納得できる方法、信頼できる設計者や施工業者を探してください。
- 建物完成後も修繕や増改築、リフォームなど本当に長いお付き合いが続きます、デザイン性や建築費に偏ることなく、技術力、信頼性も総合的に判断してあなたの建物の
“かかりつけ医” を選んでください。
随時相談受付中です、メール・電話にてご連絡ください。
ＴＥＬ 018-874-7301 E-mail archilab-ai@sky.plala.or.jp
０２．ヒアリング 及び イメージ提案
- 計画内容やご要望についてお伺いします。敷地測量図、写真、登記簿などの資料をご持参いただければより具体的な提案アドバイスが可能です。私共の仕事の進め方や設計・デザインに対する考え方をご説明させていただきながら、クライアント様の要望、希望、不安に思っている事などについてお話をさせていただきます。
- ご相談いただいたあと、建築計画の為のヒアリング用紙を差し上げます。ご家族や関係者の思い描く理想のマイホームや建物への願望を具体的に活字にしていただきイメージを共有していくひとつのツールです。
- ヒアリングの後、実際にどんな建物が出来るのか？と思っていただいければ、お渡ししたヒアリング用紙に要望などをご記入の上、ご返信ください、スケッチやラフプランで具体的にイメージ提案を行い、工事予算の目安と設計費用見積りを提示させていただきます。
ここまでは無料相談です、お気軽にどうぞ。
０３．設計監理委託契約
- 01～02までのイメージ提案で、提案内容、所要費用などにご納得いただき、業務をご依頼頂いた場合は、重要事項を説明のうえ契約を結ばせていただきます。
- 重要事項説明について説明致します。契約前に建物の概要や、設計監理にかかわる建築士や設備士などの氏名明らかにし責任の所在を明確化する制度で建築士法により義務化されています。報酬額や支払い時期も併せて明記した書面を交付の上、説明を行うことで後のトラブルを未然に防止するものです。
- 重要事項説明が終わると設計工事監理委託契約となります。設計監理契約は、設計業務と工事監理業務の委託を行う契約です。
【設計業務とは】
打ち合わせやヒアリング、敷地調査、法令確認などを経てクライアントの方の要望・希望を反映する建物の仕様を決め詳細な設計図を作成する基本設計～実施設計作業のほか、工務店や建設会社への見積もり徴集や査定、金額調整、施工業者選定の際のアドバイス、施工業者との請負契約書の確認、立会いなどを行う業務です。確認申請書の作成と申請代行業務を含みます。（所轄役所へ支払う申請手数料は別途）【工事監理業務とは】
設計図書に記載された仕様、寸法、規格、材料の通りに、確実に施工業者が工事を行っているかを重要段階毎に設計図書との照合や確認を行い、所定の品質を確実に担保する業務です。
また、現場からの質疑や施工上発生する諸問題に的確に指示を行います。仕上げ工事の段階では、室内の色彩計画などクライアントの方との意思疎通を大切に業務を進めます。他に役所の完成検査の申請・立会いも行います。契約締結後はいよいよ本格的な設計段階 05.基本設計 へと進みます。
まだちょっと契約に踏み切れない．．．という方は 04.基本構想 へ
０４．基本構想（エスキ－スパッケージ）
- 01～02までのイメージ提案で、まだ設計依頼を決めかねている．．．もっと具体的に空間や外観のイメージなどを確認してから契約したいという方には、設計業務の基本構想部分のみを切り離したお手軽な”エスキースパッケージ”を提案します。
【エスキースパッケージ】
イメージ提案時のラフプランやスケッチをたたき台にして、ご家族や利用者を交えた打ち合わせを重ねさらに詳細なプランを作成します。実現可能な計画とするための関連法規（建築基準法・消防法ほか）確認や現地調査、都市計画関係確認（用途地域確認、防火地域確認）、下水道・ガスなどのインフラ確認も行います。
平行して立面図などを作成し、住まい・建物の骨格を明確にします。平面図や立面図では一般の方に理解が難しい建物イメージはCGやパース、模型をなどイメージを共有しやすい方法で提案を行います。専門知識と時間を要する作業の為 “有償” です。
一般的な住宅、小店舗で５万円～１０万円程度。（費用は相談の上決めさせて頂きますご安心ください）
設計監理契約を結んでいただいた場合には設計監理料から差し引きますので必要費用のトータルは 02イメージ提案 からご契約頂いた場合と同額です。
エスキースパッケージの提案後、どうしても建物のイメージが合わない場合は遠慮無く断りの旨お申し付けください。設計者を選ぶのはクライアントの方々。気楽に設計者を選んでいただけるよう、従来不透明で途中で断りにくかった部分をなくす為、あえて有償化しています。有償ですので作成した図面やパースなどは今後他社との交渉等に自由に活用して下さい。（但し当事務所が法的に設計責任を負うものではありません。）
エスキースパッケージの内容に納得し業務を依頼される場合は 03.設計監理委託契約 へと進みます。
０５．基本設計（期間2～3ヶ月）
- 敷地条件（関係法令やインフラ）、周辺環境条件、自然条件などを現地調査や確認などを行い関係機関との調整を行いつつ、建物の骨格を決めていく作業です。（04.基本構想を含む）
- 何度も打ち合わせを重ね、クライアントの方の要望条件を整理し、計画に的確に反映しつつ 配置図、平面図、立面図、 断面図などの基本設計図面をまとめていきます。建物のボリュームや空間イメージを確認する為、模型やＣＧパースも作成します。
- この段階で敷地の地盤調査を行い、杭や地盤改良などの必要性を判断します。
（※建主様の直接発注にて別途費用が必要になります）
- 他に内外装の仕様材料の方針決定、設備機器の方針決定、再利用品の有無確認、概算費用算定、融資仮審査協力等を行います。
- 構造計算が必要な建物場合、別途構造計算費用が必要となる場合があります。 （例：鉄骨やＲＣの2階建や200㎡超、木造で3階建や500㎡超の建物など）
０６．実施設計（期間2～3ヶ月）
- 基本設計をもとに、建物の施工や見積もり徴集が可能なように詳細に建物の仕様、寸法、材料など全てを決定していく作業です。床、壁、天井、開口部などの仕様、照明器具、空調設備、スイッチやコンセント、ＴＶ、インターネット設備の位置など、クライアントの方と打ち合わせを重ねながら丁寧に決定していきます。
- 平面詳細図、断面詳細図、矩計図、展開図、各伏図、特記仕様書、仕上表、面積表、構造図、電気設備図、機械設備図などを作成していきます。一般の方には理解しにくい図面ですので疑問点があれば遠慮なくご相談ください。
- 他に使用材料選定の為のサンプル集め、家具、外構設計、ショ－ルーム見学立会、融資必要書類作成協力などを行います。
工事請負契約以降に変更が生じると追加工事費が必要となる場合があります。この段階で建物に求める機能やデザインなど条件を固めておくことがポイントです。
０７．見積り依頼～調整～業者選定（期間１ヶ月程度）
- 作成された設計図面をもとに工事業者数社に見積り依頼をします。複数の会社の見積もり工事金額を比較検討し、見積もり落としが無いか、数量、単価が適正かをチェックしながら、工事金額の安さだけでなく、工事能力や対応力を総合的に評価してアドバイスを行い建て主様に最もふさわしい工事業者を選定して頂きます。
- 他に、特名方式（１社指名の見積もり依頼）、公的資金が入った場合の一般／指名競争入札など方法は様々ですので相談のうえ方法を決めていきます。
融資先からの紹介、親戚関係、友人や仕事関係など様々な施工業者が建主様の周辺におられるかと思いますので見積り依頼前にご相談ください。
- 見積り工事金額が予算と合わない場合、設計内容や仕様の変更と調整を行い、必要があれば再度見積り徴収のうえ工事予算とのすり合わせを行います。
０８．工事請負契約
- 工事業者、請負金額が決まると、建主様と施工業者の間で工事請負契約を取り交わすことになります。
- あらかじめ建築工事請負契約書の内容を確認の上、契約の際は立会います。
- 融資を受けるの際は、この工事請負金額が融資本申込みの対象金額となります。
親しい間柄でも、きちんと契約書を交わすことが大切です。
０９．建築確認申請（期間１ヶ月程度）
- 所轄行政窓口へ提出する確認申請書類を作成し、建主様に代わって申請書を提出いたします。建物規模によって変わりますが申請から建築確認済証がおりるまで、戸建住宅の場合１ヶ月程度の期間を要します。建物規模が大きくなると構造計算適合性判定などを受ける必要性があり期間は長くなります。また工事期間中に中間検査が必要な場合などは個別に説明いたします。
申請内容に関わる変更が生じると計画変更確認申請が必要となり、スケジュール延長と変更費用が建主様の負担となります。この段階で、ご家族や関係者のコンセンサスを確実に得ておくことがポイントです。
- 住宅性能評価など、建築確認以外の申請代行をご希望の場合は別途申請代行費が必要となります。
１０．工事監理【着工～完成】（期間４～７ヶ月程度）
- 工事監理とは、設計図書に記載された仕様、寸法、規格、材料の通りに施工業者が工事を行っているかを段階毎に設計図書との照合や確認を行い所定品質を確実に担保する事で、一般に現場監督が行う管理とは字も意味も異なります。
監理 ＝ 専門家である設計事務所が現場の施工をＣＨＥＣＫ!
- 設計事務所に建物を依頼するのと、住宅メーカーや工務店に設計施工で任せる場合との”最大の違いであり最大のメリット”です。見た目は同じでも性能の劣るもの、耐震上絶対に必要な部材が地震が起きて初めて取り付けられていなかったことに気づいたなど、一般の方では現場に毎日通ったとしても気づかない部分に目を光らせる、これが設計事務所の行う監理です。
- 他に地鎮祭・上棟式への立会い、現場質疑への回答、施工上の諸問題に的確に指示を行います。仕上げ工事の段階では内外装仕上げ材料や色彩計画などトータルコーディネートを行い、サンプル、見本、カタログなどで丁寧に説明します。
- 工事が始まり建物の姿が見えてくると、ここに窓があればなあ．．．などの要望がでてくるかと思います。
ちょっとした変更や工事内容の確認でも遠慮無く監理者である私どもに伝えてください。
- サービスだと思って職人さんに頼んだちょとした変更が後になって追加請求書が届いた、変更内容が建築基準法に反していた、という事が無いように内容を検討のうえ現場指示を
します。
- 建物完成前には事務所検査を行い建物に不良箇所が無いかを確認し手直し工事指示をします。
- 他に役所への工事完了届の提出、完了検査立会い、消防検査立会いなどを行います。
- 建主様立会いにて竣工検査を行います。
- 融資実行手続きへの協力も随時行います。
１１．建物の引渡し
- 各検査が終わり手直しが済んだら、工事業者からの建物引渡しが行われます。各種機器使用説明のあと、説明書・保証書・備品・鍵などが引渡されます。
● 業 務 完 了 ●
■ 引私し以降に建主様がなさる事 ■
- 表示登記(１ヶ月以内)、 所有権保存登記 (任意：引渡し証明書、建築確認通知書要） 銀行などから借り入れがあれば抵当権設定登記も同時。
- 土地家屋調査士や司法書士のご紹介もいたします。火災保険加入、電話やケーブルＴＶ、インターネットなどの開始手続き。
- 電気や水道の使用開始の手続き（工事業者が済ませている場合が多い）引越後は住所移転の手続き、 自治会、ご近所への挨拶。
- 翌年に確定申告。
１２．完成引渡し後
- 引渡しから1年が経過しましたら瑕疵点検に伺います。貴方の建物の「かかり付け医」としてメンテナンスや様々な相談に対応いたしますので気になる点など遠慮なくご連絡ください。
間建築設計事務所